マンションの賢い選び方

マンションデベロッパーに６年勤めていた。
　　　　　　　　　　　　　　
そのときの経験から、皆さんがマンションを購入する際に参考になるであろうことを紹介する。
　　　　　　　　　　　　　　
なお、個人的見解の部分が相当あるのでそのつもりで読んでいただきたい。

１．デベロッパーの選択

マンションを選ぶとき、たいていの方は場所・間取り・金額・仕様で選ぶ。
デベロッパーや施工会社を考えるのはその次であり、関心の少ない方も多い。
これから何十年も住むことになるであろうマンションのデベロッパーや建設会社が倒産した場合、アフターサービスに支障をきたす。
有名なデベロッパーでも自転車操業で危なっかしいところがある。
Ｄパレス、Ｌマンションは私なら買わない。
特にＤ建設はモデルルームを見に行ったら最後、徹底的に押しかけられるそうだから、その覚悟が必要だ。
それとその町に進出してきたばかりのデベロッパーは、気候風土・生活習慣・学習環境・利便性・地位（じぐらい）等を理解していない所が多いので細心の確認が必要だ。
企画開発担当者がその町を理解するには３年はかかる。
その町に住んではじめて、求められているもの、そうでないものが理解できる。
若い担当者ばかりの会社は判断が偏りがちなので止めたほうが良い。
また、技術担当者を置いてなく、設計事務所・施工会社にまかせっきりのところも止めたほうが良い。
開発担当・販売担当が主導権を握り、見栄えの良いものばかり求め、見えない部分・将来の発展性等を無視する例が多いからだ。
活断層の上に平気でマンションを作るデベロッパーもある。
Ｓ不動産、Ｍ不動産、Ｎ不動産あたりは安心できる。

２．設計事務所の確認

しっかりしたデベロッパー以外は企画から設計事務所任せである。
しかも、業務量に比べて設計料は極めて低いのが実態だ。
そのため、名義上大手の設計事務所になってはいても、下請けにやらせている例もある。
監修と称して有名デザイナーを表に出して宣伝しているものもあるが、たいていは口だけ出して作業はしていないものが多い。
大規模でなくても、地元でマンションの設計例が多い設計事務所が堅実で安心だ。
過去に何回か失敗し、クレーム・手直しの苦労を知っているからだ。
たとえば、東北・北海道の設計を関西や九州の人間が担当した場合、いくら注意・研究しても細かな落ちがあるものだ。
雪のことは考えても、みぞれ雪のときやツララの扱いなどが抜けていたりする。
すがもれという言葉さえしらない設計者もいる。
結露に対する対策も不充分な例が多く、公団の仕様を守っていれば良いといったことでは解決できない。
これらのことはデベロッパーの技術者と設計事務所で計画していくのだが、パンフレットに設計事務所名を載せていないデベロッパーもあり、ぜひ実績を含め確認すべきである。

３．施工会社（ゼネコン）の確認

１０年保証の時代である。
名目上はデベロッパーが保証することになっていても、デベロッパーとゼネコンの間で保証契約をしているので、補修工事はゼネコンおよびその下請けが負うことになる。
したがって、ゼネコンが倒産したりすると、デベロッパーのアフターサービスも低下しがちである。
危ないゼネコンの施工物件はできればさけたい。
ただし、大手のゼネコンは利益が少なく手間のかかるマンションはやりたがらない上に工事費も高くなり、結果として販売価格が高くなる。
大手には下請けに丸投げしている例もままあり、中堅ゼネコンでマンションを多く手がけているところが無難であろう。

４．販売会社の立場

デベロッパーが自社で販売しているところは意外と少ない。
グループの販売会社を持っているところは良いほうで、１件ごとに違う販売会社を選んでいるところも多い。
販売会社は売っていくらの歩合制なので売り方はうまく愛想は良いが、その笑顔にだまされてはいけない。
なぜなら、アフターサービスにはまったく関与しない例がほとんどだからだ。
自社販売の大手デベロッパーの一部には強引なところもあるので要注意。
大手企業集団の名前のついた販売会社は比較的安心できるが、地元の会社でも信用できるところも多いので、どんなデベロッパーの販売を担当しているか調べておくと良いだろう。
しっかりしたデベロッパーはいいかげんな販売会社は使わないからだ。

５．仕様は適正か

デベロッパー販売担当は、宣伝上少しでも多くの唄える仕様を付加しようとする。
当然その分コストはかかる。
私は基本仕様はしっかりと有したうえで、技術進歩が早いことから考えられる将来の拡張性を配慮した企画を目指してマンション作りを実施してきた。
給水主管のステンレス化、屋内配管のポリプデン鞘管ヘッダー方式、電話・インターネット配線の予備線付きスター配線化、等々。
その有難味が理解できるのはごく一部の方達であり、何年か先に分ってもらえるかもしれないのがせいぜいである。
一方販売面では目に訴えるものを要求し、それでいつも販売担当者と衝突してきた。
いまのマンションにはあまり使われていない仕様が結構ついている。
九州や大阪で床暖房は必要か、東北でさえ設置されていても使うお宅はまれである。
　
浴室用テレビは必要か（見たければ市販のもののほうがずっと安い）。
サッシの機密性をあげたために、結露しやすくなり、換気口を空け、２４時間換気設備をつける・・・おかしいと思いませんか
逆梁ハイサッシ・・・モデルルームでの見栄えは良いが、エアコンの設置場所等を考えると壁が要るし、総開口面積は変わらないうえに通風が悪く、採光上もメリットがない。
建設費も余計かかるし、カーテン代も高くなる。
オール電化にも反対である。
めったに無いことではあるが、停電時のバックアップがまったくなくなる。
給湯器のスペースが販売面積の中に入ってしまうことも考えなければならない。
外国製の水栓器具も良く使われるが、デザインは良くても水漏れを起こしたり、日本製のほうが絶対良い。
折り上げ天井は変化があってよさそうだが、その分天井の低くなっているところがあることを忘れてませんか。（ダクトスペース等に一部は利用されてはいますが）
高層タワーマンションのエレベーター待ち、判って買ってますか。
テレビなどの家具の配置考えられたものになっていますか。（コンセント、ＴＶ・ＴＥＬアウトレット等）
パソコンどの部屋で使いますか、自由度はありますか、将来の拡張性はありますか。
等々、見かけにだまされないで、本当に必要なものがついているか、余計なものはついてないか、冷静に判断していただきたい。
私事になるが、１２年前に建てた拙宅は内外装は普通だが、設備的にはペアガラス、ＴＶ付きドアホン、フルオートバス、ウォッシュレット暖房便座、電気錠等を当時としては最先端のものを採用した。
これは今でも通用する仕様である。
設備は１０年先のことを予想して、要否を判断していただきたい。

６．近隣問題

最近は自己主張をしなければ損をするといった考えの方が増え、殺伐とした世の中になってきている。
マンション購入者の中にも、小さな瑕疵を大げさに騒ぎ、何らかのサービスを得ようとする方が数％はいる。
近隣に至っては、法律を守って建てているにもかかわらず、日陰の保証や工事中の迷惑料を要求するのは当たり前、眺望が悪くなった、もともとテレビの映りが悪く有線地区なのに保証しろ、等々金品を要求してくる。
今後同じ町内会に入り、子供同士友達になるかもしれない状況でありながら、デベロッパーには取れるものは取ってやろうといった考えの方が増えてきた。
そういった要求をしてくるのはたいてい戸建の方が多いが、購入前にそういった問題があったかどうか確認をしておいたほうが良い。
これらは全てマンションの価格に反映しているのは当然です。
また、そんな人種が隣人として住んでいるよりは、極力いない方が望ましいことは当然であろうし、同じマンションの住人にトラブルを起こす可能性のある人がいるのは心配なことです。

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