最近、日経日曜版のシリーズもののエッセーを楽しみに読んでいる。日本人の多くがおこなっている非合理的な不動産投資についてのエッセーだ。たとえば株に投資する場合、そのとき非常に強い銘柄を一つ選んで全財産をつぎこむのと、そのとき業績の悪い会社もふくめてさまざまな銘柄に投資するのとどちらを選べばいいだろうか。もちろん後者が正しい選択である。分散投資が適切であるということは、ノーベル賞を受賞したポートフォリオ理論で証明されているらしい。以下にこのエッセーの内容を要約する。

にもかかわらず、ほとんどの日本人が奇妙にも貯金をはたいて自分が住むための家に投資してしまう。不動産投資において、誰がその買った家に住むかは問題ではない。自分でその家に住もうが、それが不動産投資であることには違いないのだ。ほとんどの日本人は２、３千万円の借金をして自分のために家を買う。投資理論の観点からすると、家も単なる不動産資産にすぎず、このデフレ下では誰も不動産投資からキャピタルゲイン（売却益）を期待することはできない。つまり、ほとんどの日本人が巨大な借金をわざわざ背負ってまで、キャピタルゲインをまったく見込めない資産を購入しているわけだ。

もし不動産資産から賃料収入を期待できるなら、不動産投資信託の方が一般人によってははるかに安全な選択肢だ。不動産投資信託を通じて、持分に応じた賃料収入を受取ることができる。以上が日経新聞のエッセーの要約だ。

ほとんどの日本人が巨大なレバレッジを効かせて自分のために家を買うというのは、明らかに非合理なのだ。これほどハイリスク、ローリターンの投資もないだろう。なぜ日本人は、こと家に関してはこのように完璧に非合理な投資行動を示すのだろうか。それは家を持つということについて根強い神話があるからではないか。日本人にとって、自分の家を持つということはオカルト的な価値がある。３０代で持ち家を購入するということは、ほとんどの日本人男性にとってもっとも重要な人生上の成果になる。持ち家がないということは、男らしくないということを意味する。

しかしながら、最近の強いデフレ傾向のおかげで、この神話があばかれつつある。住宅ローンを返済できない人の数が急激に増加し、なかには自己破産を選ぶ人さえいる。大きな借金を背負って自宅を購入するということは、不動産投資からキャピタルゲインを期待できた高度経済成長期にだけ適している行動なのだ。いまや一般の日本人（「一般の日本人」というのは「とってもリッチな日本人以外」という意味だが）にとっては、賃貸住宅の方がノーマルな選択肢になっている。

そして住宅だけが、日本人のとんでもなくリスク指向の行動の事例ではない。投資理論だけでなく日々の行動についても、「分散」は「集中」よりもはるかに安全なのである。たとえば日本人の団塊の世代を例にとってみよう。いま彼らは「事業再構築（リストラ）」の名目で解雇の大波に襲われている。大学卒業直後からずっと働いてきた会社からいちど解雇されてしまうと、どうしていいか途方に暮れるという状態になる。とうのは、自分の人生のすべてをその会社にささげてきたからだ。つまり自分の人生をもういちどやり直すための、別の選択肢をまったく持っていないということである。実人生においてこの種の「集中」を行うことで、団塊の世代は非常に困難な状況に置かれている。

営利・非営利にかかわらず企業のように目標指向の環境の中でなら、決められた日程で、決められたゴールを達成するためには「集中」が適している。しかし実生活においてリスクをさけるためには、「集中」は決して適切ではない。実生活で「分散」とは、自分の人生すべてを一つのものごと（例、一つの高価な資産、一つの会社、一つの真実らしきこと等）に投資するようなことはせず、つねにいくつかの選択肢をもっておいて、いま選んでいる選択肢が危機に瀕したとき、あるいは単にそれいじょう続けられなくなったとき、別の選択肢にスイッチできるようにしておくということを意味する。

言い換えれば「偏執狂」的な生活のしかたよりも「分裂病」的な生活のしかたの方がより適切であるということになる。分裂病的な生活のしかたとは、自分の関心をさまざまなことに分散させることを意味し、偏執狂的な生活のしかたとは、自分の関心をただ一つのことに集中させることを意味する。どうしていま「分散」が「集中」よりも適しているのか。それは単純に、時代がころころ変わりやすく安定しないからだ。経済成長の時代のように一定のペースで物事が変化しつづけるなら、「集中」にもあるていどの適切さはある。しかしいまや物事が予想もつかない変化を示すので、「集中」は生活を危機にさらすことになる。

Recently I enjoy reading a series of essays on the Sunday edition of Nikkei newspaper. The series concerns the irrational and prevailing custom of real estate investment in Japan. For example, if you invest in stocks, which do you choose, to invest all money in the currently strongest company's stock or to invest small money in various companies including the companies currently in bad performance? Of course, the latter is the right answer. The appropriateness of diversification investment is already attested by the portfolio theory which won the Noble Prize. I'd like to summarize the essays as follows.

Nevertheless, most Japanese curiously invest all their savings into the house where they will live themselves. In the real estate investment, it doesn't matter who will live in the house. The real estate investment is the real estate investment whoever live in the house. Most Japanese borrow twenty to thirty million yen (two to three hundred thousand US dollar) to buy a house for themselves. From the point of view of investment theory, the house is a mere real estate asset and in the current deflational trend, nobody can expect the capital gain from the real estate investment. This means most Japanese intentionally get into a excessive amount of debt to buy an asset from which they can't expect any capital gain.

If we can expect the rent income from real estate assets, the real estate investment trust is a much safer option for ordinary Japanese. Through the real estate investment trust, people have some part of share and indirectly get the rent income according to the amount they invested. This is the summary of Nikkei newspaper essays.

It is obviously irrational that most Japanese buy a house for themselves by making an excessive leverage. It is a high-risk and low-return investment. Why do Japanese show this kind of completely irrational investment behavior regarding their houses? That's because there is a deep-rooted myth about having their own house. For Japanese, it has a kind of occult value to have their own houses. To have his own house in his thirties is one of the most important accomplishments for most Japanese men. No house means no masculinity.

However, the recent strong trend of deflation has begun to reveal this is a mere myth. The number of people who can't pay back the mortgage loan is sharply increasing and some people even select the procedure of individual bankruptcy. Having his own house by making a big debt is applicable only for the high-growth period when the capital gain can be expected from the real estate investment. Now the rental housing is rather a normal option for ordinary Japanese ('ordinary Japanese' means 'except for the very rich Japanese').

And the housing is only a case of Japanese irrational risk-taking behavior. Not only regarding the investment theory but also regarding the daily behavior, 'diversification' is much safer than 'concentration'. Let's take Japanese baby-boomers as an example. Now they are suffering from the big wave of dismissal on the excuse of restructuring. Once they are fired from the company where they were working since just after graduating from colleges, they don't know how to do at all because they invested all their lives only into the company and their job. They have no alternatives to restart their lives. This kind of 'concentration' in a real life throws the baby-boomers into very difficult situations.

In the objective-oriented environment such as within an enterprise regardless commercial or non-profit, 'concentration' is appropriate in order to achieve defined goals withing a defined timeline. However, 'concentration' is never appropriate in the real life in ordre to avoid risks. In the real life, 'diversification' means that you shouldn't bet your whole life into only one thing (e.g. only one expensive asset, only one company, only one supposed truth, etc...) and that you should always have some alternatives so that you can switch to another alternative when the one you chose is in danger or simply impossible for you to continue choosing.

In other words, schizophrenic way of living is more appropriate than paranoiac way. Schizophrenic way of living means that you diversify your interest into various things while paranoiac way of living means that you concentrate your interest into only one thing. Why is 'diversification' more appropriate than 'concentration' nowadays? That's because the epoch itself is volatile, not so stable. If things continue changing in a stable pace just like in the growth period, 'concentration' is adequate to some extent. But now things are changing in an unexpected way, 'concentration' risks one's life.