境界確定 2001.5.2.(2006.3.11)

自分の土地と隣人の土地の境界がどこにあるのか、これは土地所有者にとっては大きな関心事です。これから土地を買おうと考えている人や、自分の土地を売ろうと考えている人は、常に土地の境界がどこにあるのかを意識しておく必要があります。大概は境界石・錨があるために境界は明確になっているのですが、親からは「あの木とこの溝を結んだ線が境界だと聞いていた」といって隣人と境界がどこなのかをもめるようなことも少なくありません。そこで今回は、境界の確定について説明してみます。

【境界石などを取り外したら】

境界というものは、住人が勝手に決められるものでもないという話は既にしてありますが、これと同様に境界の管理をしているのも住人ではなく行政機関ですので、境界石などを勝手にはずしてしまったりすると、場合によっては犯罪となります。例えば刑法262条の2では境界損壊罪が規定されております。境界というのは土地所有者が勝手に決められないものである、つまり最終的には法務局が決めるものであるから、それに基づいて設置されている境界石などはお役所の管理しているものなのです。それを勝手に変更してしまうことは、その土地の所有者であっても許されるものではないということです。もっとも、境界標を損壊しても、まだ境界が不明にならない場合には、境界損壊罪は成立しないとされており（最判ｓ43.6.28）、境界石を壊して換わりに描を埋めておくような場合には境界損壊罪とはならないといえるでしょう。    また、隣人との関係においては、場合によっては不動産侵奪罪（刑法第235条の２）に問われることもあります。隣との境界を無視して隣の土地を自分のもののように使用して、隣人の占有を排除するような場合には土地を奪い取ることになりますので、もはや境界云々の問題ではなく端的に土地を奪い取る犯罪となります。

	刑法262条の2（境界損壊）
	境界標を損壊し、移動し、若しくは除去し、又はその他の方法により、土地の境界を認識することができないようにした者は、5年以下の懲役又は50万円以下の罰金に処する。

 

	【公図を見てみたい】
	公図は法務局が保管しています。従って、法務局に行けば誰でも見ることができます。問題の公図を見るためには先ず法務局の登記所受付に行って申請用紙に公図の閲覧を希望する記載をして提出します。登記簿の閲覧と同じく１件について500円が閲覧手数料です。どの土地の公図を見たいのかをきちんと調べておくことが必要ですが、それが判っていない場合にはまず登記簿を閲覧して登記簿上の所在を確認してから公図の閲覧申請をすることになるでしょう。申込みをして閲覧室で待っていると、係官が公図を持ってきてくれて名前を呼ばれたらそこで閲覧します。ちなみに、登記所内では万年筆やボールペンなどの使用は禁止されており、メモを取る場合には備え付けの鉛筆を使うように指示されます。    登記簿の場合には、いちいち閲覧をしなくても所在などが判っていれば「登記簿謄本」の交付を求めれば入手できます。では、公図の場合にはどうかというと、「公図の謄本を下さい」と頼んでももらえません。閲覧室内にコピー機があり（1枚50円）、自分で公図をコピーすることになります。こうしてコピーした公図が裁判や調停に提出されているのです。なお、このコピー機で登記簿をコピーすることは認められていません。登記簿謄本の交付申請をする手続をする必要があります。
	【測量する場合の注意は】
	土地家屋調査士や測量士を頼んで土地の測量をする場合には、測量にあたっての立ち会いと、完成した図面の確認が重要になります。     土地の測量を依頼した場合には、当然ながら所有者が立ち会って測量することとなります。事前に測量の範囲や方法などの打ち合わせがきちんと行われている場合には立ち会い無くして測量を任せることもありますが、基本的には立ち会いをするべきです。また、測量にあたっては隣接地との境界を測定することが不可欠なので、なにはともあれ隣地所有者にも立ち会ってもらうべきです。これによって隣地所有者も認めるところの境界に従って測量が行われることになります。そして、立ち会ったことを明らかにするため「境界現地確認表」を作成してもらい署名押印してもらうべきです。なお境界現地確認表などは測量士が良く知っていますので任せて平気です。    測量士などが実測図を作成する場合には、必ず「起点」を定めて測量します。しかし、図面上には基点を明らかにしていないことが珍しくありません。測量士などのプロは図面に基点がなくても測量図面の通りに現地を確認することもできますが、裁判所（というより裁判官）は基点の記載のない図面というのを嫌います（「起点がなければ場所が特定できないではないか」という測量のアマチュアの発想でしょう）。そこで、できるだけ図面には基点の記載をしてもらうようにしましょう。この場合の基点はどこでもいいという訳ではなく、出来れば近くにある公の標示物によるべきで、例えば昔の三角点とか電柱などです。    最後に、完成した図面は測量士が1通、依頼した自分が１通と、立ち会った隣地所有者などが各１通保管できるように通常３通が作成されます。作成された図面に作成年月日、測量士の記名押印があることを確認し、自分と立ち会った隣地所有者などの署名押印をそれぞれすることを忘れないようにしましょう。実測図は境界確定訴訟などの場合の最有力証拠となるものですから、「いつ、誰が測量し、その結果について隣地所有者も異論はなかった」ということを明らかにするためには、これらの署名などは絶対に忘れてはなりません。    ちなみに、実測図は測量士が相当長期間にわたって保管しています。そこで、誰が測量をしたのかだけは必ず控えておきましょう。そうすれば自分が測量図面を忘れた場合であっても、あるいは相続によって親の土地を取得した子供が測量図を見つけられなかった場合でも、測量士の元へいけば同じ図面を入手することが出来ます。私の事務所で扱った案件では、とある測量士に数十年前に作成してもらった実測図が、その測量士の息子（同じく測量士になっている）のもとでもきちんと保管されていたというものもありました。

 

＜形式的形成訴訟＞

形成訴訟というのは、例えば「原告と被告とは離婚する」とか「いついつの株主総会は取り消す」などのように、判決がでるとそれに伴って一定の法律効果が発生する訴訟形式のことを言います。貸金返還訴訟などでは「支払え」という判決はでますが、それによって「支払った」ということにはなりません。判決に基づいて強制執行するなり相手方が自主的に支払うなりの行為が必要となります。しかし、形成訴訟では判決で「離婚する」とされれば、相手方が離婚届に判子を押さなくても、離婚が成立するのです。     境界確定訴訟では、判決で「Ａ点とＢ点を結ぶ直線を境界とする」というような判決が出れば、当事者が境界石などを埋めなくても、判決通りの境界線が確定することとなります。ですから離婚とかと同じく判決によって一定の効果が形成される形成訴訟といえるのです。     離婚や株主総会取消しの訴えなどは、法律の規定で「こういう場合には離婚できる」（770条）、「こういう場合には株主総会決議は取り消される」（商法247条）という形成要件が具体的に法定されています。しかし、境界確定訴訟や、共有物分割の訴え（民法258条）、あるいは父を定める訴え（民法773条）などでは、法律の条文のどこをみても、「どういう基準で境界を画定する」「誰を父親とする」「共有物をどう分割する」という要件はでていません。そのため、本来の訴訟のあり方である事案に法律を適用して判断する、という形式ではないのです。むしろ、行政が執り行う処分（例えば「ここに国道を造る」というようなもの）を裁判所が代行しているものといえます。行政処分の実質を有するから本来は行政機関が行うべき事件ともいえますが、当事者間（私人）の利益に関する紛争という側面が強いため、形式的に訴訟手続及び判決で行うことにしているのです。そこで、形式的に形成訴訟という種類の裁判手続で行うものという「形式的形成訴訟」とされるのです。     形式的形成訴訟は、行政処分を裁判手続で行うという性質から、何らかの具体的内容をもつ判断を下す必要があり請求棄却という概念は入ってこないのです。そして、裁判所は原告主張の境界線よりも原告に不利な境界線を定めることができるし、そもそも原告が主張することすら必要ないのです。控訴裁判所は附帯控訴がなくとも第一審の定めた境界線より控訴人に不利な境界線を定めることができ、不利益変更の禁止の原則も適用されないと解釈されています。

	＜縄伸び＞
	公図はあてにならないということを何度も述べていますが、その典型的なものがいわゆる縄伸びというものです。実際の土地の長さと公図記載の土地の大きさの食い違いを縄伸びと呼びます。    公図といっても、17条地図に「準ずる」地図がほとんどです。大半は宇図とか分限図などと呼ばれる土地台帳の付属地図がそのまま17条に準ずる地図として「公図」と呼ばれているのです。明治政府が地租改正を行い地券を発行した経緯などはすでに述べていますが（登記簿の編纂の歴史参照）、宇図・分限図などでは一筆ごとに杭を立てて見取り図（一筆限図）を作成し、この土地が方形の場合には十時法（縦×横）、そうでない場合には三角法（複数の三角形に分けて合算する）で面積を算定しています。しかし、図面は高低差を無視した平面図にしているのに縄などで実際の長さを測っていたり、地租係官の検分の際には誤差が１反歩あたり10歩以内（30分の1）であれば認可するなどかなりいい加減な測量結果であったのです。また、当時山林や原野であったところについては、地積の大きなものでは「踏査・目測」によって大体の距離を測っておよその面積を記載することでもよいとされており、非常に大雑把な測定がまかり通っていたのです。そのため、面積もかなり適当、長さも不正確な図面がほとんどであり、しかもこれがそのまま現在登記所に保管されている図面であることから、公図はあてにならないとされるのです。    このような図面の記載なので、実際の距離と公図上の距離とがかなり食い違い、実測すると縄伸びして面積が変わるというのは珍しくないのです。
	＜17条地図＞
	不動産登記法17条では、登記所には土地・建物の｢地図｣を備え付けることとなっています。この地図を見れば、登記簿に載っている土地の形や境界などもすべて明らかになります。この地図は国土調査によって測量された地図であるため、国が「ここを境界とする」と確定して地図にしているものですから、境界「確認」のためにはこの地図さえ有れば十分なのです。この地図を17条地図と俗に呼んでいます。     では、なにゆえこのような地図がありながら、境界確定訴訟が絶えないのでしょうか。それは、いわゆる「公図」は不登法17条の地図として扱うこととなっている(不動産登記事務取扱手続準則29条)ことに原因があります。要するに17条地図というのが完全にできていないために、従来土地台帳の付図として用いられていた公図を(これは租税徴収のために税務署が保管していたもの)、17条地図に｢準ずる｣ものとして暫定的に登記所に保管されているのです。我が国では沖縄などでは、国土調査された地図がかなり整備されているものの、全国的には整備されていないため、本来備え付けるべき17条地図というものが現実にはないことが多いのです（特に首都圏など都市部ではほとんど整備されていない）。国土調査のなされた地図は完璧な17条地図でその境界は動かしようのないものとなる。しかし、公図はその記載された境界も極めて曖昧なものであるために、公図だけでは境界を確定できないのです。ここに境界確定訴訟が頻発する一つの大きな原因があるのです。
	＜各種図面＞
	世の中にはいろいろな地図がありますが、登記申請や境界確定訴訟でも様々な地図・図面が用いられます。いままでもいくつかの図面をあげて説明をしてきていますが、「公図」と「実測図」がどの程度違うものなのかを実際の図面を見てくらべてみていただければと思います。    下記のチェックをクリックすると公図と実測図がそれぞれ開くようにしてあります。 １  公図では、土地の大まかな形状と、近辺の土地との大まかな面積比が読みとることができます。 ２  他方、公図では土地の各辺の長さや、境界の位置関係は図面上からは明らかにはなりません。 ３  実測図は、通常は測量した一筆（あるいは数筆）の土地のみを測量していますが、寸法や形状が正確に記されています ４  実測図では、起点を定めて測量しているために境界の位置関係が特定できるようになっています。 このような違いが、図面をみるだけでも一目瞭然になるでしょう。なお、「添付図」は登記申請をする際に登記申請書に添付して登記所に提出する図面です。この図面は土地の合筆の場合の図面であり、「75-33」が二重線で抹消されて、「75-11」との間の境界が×印で抹消されています。つまり、75-33と75-11とを合筆して合わせて一筆の土地として、その地番は従前の75-11にされているものなのです。見て判るように、これは公図を元にした図面です。   なお、この公図や実測図は本物の公図・実測図ですので、特定できないように地番や会社名などは書き換えてあります。
	→  公       図 →  実  測  図  →  添  付  図
	＜境界の鑑定＞
	我々弁護士も、土地の測量や鑑定についてはアマチュアです。少なくとも弁護士は裁判官よりははるかに知識も経験も豊富であるという認識をもっていますが（というより、大半の裁判官は限りなく無知に近い）、やはり「餅は餅屋に」ということで、不動産鑑定士や測量士に境界の鑑定を依頼することはしばしばあります。 不動産鑑定士には土地や建物の価額の評価などで頻繁に鑑定を行うのですが、境界の確定においても不動産鑑定士が（裁判所からも）依頼を受けて鑑定意見を述べることがあります。    鑑定人となった不動産鑑定士・測量士は、裁判官や調停委員・当事者代理人などと鑑定事項についての打ち合わせを行い、その上で関係資料の一切を参考にして、勿論現地調査も行い、早ければ１月、通常は２月程度で鑑定意見を提出してきます。鑑定意見は裁判所も当事者も拘束するものではありませんが、実際は裁判官は自分ではどこに境界線を確定するか決めかねて鑑定に出すので、鑑定意見を尊重する形になるのが通常です。    鑑定費用は当事者の負担となりますが、通常は折半になることが多いです。鑑定費用としては40万円とか60万円とかがかかることが多いようですが（鑑定の依頼内容や事案、参考資料の量・質などによってまちまち）、争っている当事者双方がそれぞれ鑑定申請をするようにと裁判所から促されるので、費用も折半となるのです。