ファンドを含む、不動産投資をご紹介します。

●不動産投資ガイド

投資を行う場合には、どうしても利回りのみに目がいきがちですが、セカンダリーマーケット（再販市場）の有無も重要なポイントです。何が起こるか判らない世の中ゆえ、不動産投資のウィークポイントである、換金性の悪さにも注意を払う必要があります。

現在はバブル期に比べれば、売却時の利益を目的としたキャピタルゲイン目当ての投資から、賃料収入を目的としたインカムゲイン目当ての投資へと変わってきています。インカムが非常に魅力的でも、売却時にキャピタルロスを生じる可能性のある物件は、売らずに保有しておくのも一つの方法です。

多少高く取得しても、その分高く売却できたり、高く貸せたりすれば何の問題もないのですが、現在ではデフレ、つまり現金が最も強い、物の価値は相対的に低下している、という前提条件がありますので、できる限り物件を安く仕入れることが最大のポイントとなります。不動産業界の格言によれば「困っている人から買え」が原則です。

まっとうな物件は取得金額が高く、反対にリスクの高い物件は取得金額が低いのが普通ですが、この中間に位置する「ちょっと手をかければよくなる」物件を安値で取得し、リニューアル工事やテナントの入れ替えを行ってバリューアップすることが、投資効率を高めるポイントとなります。最近ではコンバージョンと呼ばれる用途変更を行うケースも増えています（オフィスを住居にしたり、その逆を行ったりして、入居率と物件の価値を高める方法）

ワンルームマンションに関しての質問をよく受けますが、基本的には空室率が１００％か０％かの商品です。また売却時にはかなり安くなる可能性があります。投資金額は同じであっても、部屋数が増える方が、空室リスクをヘッジさせることが可能になります。

海外を含む遠隔地の物件は、信頼できる管理業者の選定が最大のポイントです。利回りだけで取得してしまうと、トラブルが発生した時に対応が遅れますので、御注意下さい。

●不良債権

もうピークは越した、と発表されつつ、毎年増えつづける不良債権ですが、名称が不良となっているせいか、物件そのものに瑕疵があるように見られがちです。もちろん使い物にならない物件も多数あるのですが、所有者のバランスシートが不良なだけで、物件そのものは魅力的なものも探せばあります。

マーケットに出ている代表的な物件のスペックとしては、竣工が昭和６２〜３年ぐらいから、平成３〜４年ぐらいまでの、５〜６年に集中しています。これには理由があり、昭和５７年に建築基準法の改正があり、地震に対する最低基準が上がりました。このため、それ以前の物件に関しては、地震保険を引きうけてもらいにくいのと、建築後、２０年近く経過しているために、大部分の融資を返済している、すなわち不良債権には分類されない物件が多数のためです。

また平成５年以降は、不動産融資に関してのチェックが非常に厳しくなった為に、これまた不良債権が生まれにくい（皆無ではありません）という事情がありまして、結果的にはこの５〜６年間に竣工された物件が多数を占めています。そろそろリニューアルの時期かな、という物件が多いですね。

融資が完全に返済不能となってしまった物件に関しては、名義上の所有者ではなく、金融機関やサービサーが交渉の窓口となります。しかしながらまだそこまでは行っていない物件に関しては、所有者にも発言権があり、謄本上の甲区と乙区とのどちらのグリップが強いのか、よく見極める必要があります。

●管財物件の入手ガイド

裁判所が売り出す競売物件の他に、差し押さえや物納等によって国有地や市有地となった物件を売却する公売というシステムがあります。売主が国や地方自治体の場合もあり、取得後のトラブルが比較的少ないのがメリットです。ただし数が限られているため、比較や選択がしにくいことがデメリットとなります。

不良債権の増加に伴い、競売にかかる物件数も大幅に増加していますが、競売にかかる前、もしくはかかった後でも、任意売却、任売（にんばい）に切り替えるように交渉できれば、時間的にも、価格的にもメリットがあります。

ただしこの方法は一般的ではありませんので、知り合いの金融機関やサービサー、会社整理を多く扱う法律事務所とのコンタクトが欠かせない条件となります。

競売の場合は原則として建物の中が見れず、竣工図書（建築図面等）が揃っていない場合が大部分ですので、設備面のチェックが難しいのが難点です。また希望者が殺到して金額が吊り上った場合には、競売の最大のメリットである、安く取得するという目的そのものが失われますので、あまりにも人気物件の場合には、入札に参加しない方がいいでしょう。

一般的に言って、２０％程度安く取得できることが競売の最大のメリットでしたが、最近ではこうした原理原則も薄れ、市場価格並み、あるいはそれさえも上回る値付けがされているのが現状です。内見ができにくい、竣工図書等に不備がある、瑕疵が予測できない等のデメリットを勘案すると、競売よりも任売の方に切り替えた方が得策のように思います。

不良債権は主に都市銀行や地方銀行、ノンバンクの抱える分が中心でしたが、今後は信用金庫、信用組合、ゼネコン等の抱える物件もマーケットに登場してくるものと予想されます。更に事業再生やＭ＆Ａ案件より、処分を必要とする不動産が多く供給されてくるものと予想されます。

●不動産投資信託

Ｊリートのように上場している、誰にでも買えるファンドと（現在４２銘柄あります）限られた投資家向けのプライベートファンドとがあります。プライベートファンドの方が概して利回りはいいものの、クローズドなマーケットのため、途中で売却や換金が難しいデメリットもあります。また投資に必要な金額も、投資家の数が限られているため、必然的に高くなる傾向にあります。

また特定共同事業法に基づくファンドもありますが、Ｊリートに比べると商品数が少ないのがデメリットと言えます。いずれにせよ、純粋な不動産の所有権ではないものの、Ａクラスのビルやマンションの一部を、小口に分けて投資できる（擬似的に所有できる）メリットがあります。

Ｊリートの場合には立派な目論見書が証券会社の窓口に置いてありますので、比較、検討しやすい商品であると言えます。基本的にはキャピタルゲインを狙って売買を繰り返す商品ではなく、インカムゲイン狙いの長期保有が望ましいスタンスです。株式でも不動産でもない、新しい商品と言えます。

Ｊリートを組成している各々の物件は、ビルも大型で、一等地に立地しており、入居しているテナントも優良企業が中心で、賃料水準も高く、メンテナンスもしっかりしている、車に例えればＦ１のような物件が大部分なのですが、こういった物件は数が限定されているため、今後は立て続けに新銘柄が供給されることは考えにくいと思います。従って店舗や倉庫、リゾート物件等で組成されたリートが今後は増加し、多様化が進むものと予想されます。

●ノンリコースローン

非訴求型のローン、要するに担保割れしても、残債務の返済義務がなく、借主の他の資産に訴求せず、連帯保証も必要なく、金利の変動も原則ない、こういった一見借主に有利なローンが、証券化とよくなじむノンリコースローンです。

ハイリスクハイリターンの原則に従えば、貸し手側から見れば高めの金利設定でないと採算が取れない融資形態のはずではあるものの、外資系金融機関や邦銀、ノンバンク等もこの市場に参入し、競争激化により結果的にはコーポレィトファイナンスと変わらないぐらいの金利で資金調達が可能となるケースもあります。

海外でＳＰＣを組成し、信託受益権を設定し、ＤＤ（適正評価手続き）等を行い、それらをさらにチェックしたりする必要があるため、附帯する費用がかさみます。従って一般的には５億円以上、レアケースでも３億円以上ぐらいの融資にならないと、相対的なメリットが出てきません。

貸し手側のメリットとしては、ノンリコースローンを使って物件を取得する場合、長期保有ではなく３年から５年のスパンでの買い替えの可能性が高いケースが多いため、借り換えのチャンスが多く、結果的に長く融資できることがあります。また各々のノンリコースローンをまとめて、ＣＭＢＳ（商業系モーゲージ担保証券）に組成し、機関投資家等に売却する目的もあるため、例え小口でも、融資実績を増やしたい事情もあります。

原則として対象となる物件からの収益のみで返済を完結させるところに特徴があり、収益物件にしか通常は使えません（最近は開発型でも融資を行うところもあります）このため融資の実行前には厳しい査定を行い、図面や契約書等の書類も併せてチェックされます。

複数の収益物件を所有している個人の投資家も、最近では一物件にひとつ通帳を作成し、融資を含めた総ての収支をその中でのみ完結させる手法を取っているところが増えており、これは擬似的なノンリコースローンとも言えるのではないかと思います。

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