借地は、江戸時代に始まり明治後半に小額の権利金が伴う借地権取引が始まったようです。また明治４２年の建物保護に関する法律、大正10年4月の借地法制定により確立され、その後国策により出征兵士を持つ家族を保護する為に二つの法改正がなされた。昭和１４年地代家賃統制令が制定されその後将来の地代値上げの労力軽減のため上昇分及び新旧借地人の地代差をつくらないため地代の先取りを目的とし権利金名目で授受が行われそれが高額化し借地権価格の基礎が形成されていったようです。また昭和１６年に更新拒絶に正当事由が必要となる法改正がなされたことにより借地権が確固としたものになったと思われます。平成３年９月の法改正までは借地権者保護にたった法整備であったが初めて地主よりに舵を取った借地借家法が平成4年8月に施行され、これを機に急激に旧法の借地権相場が下落を呈したように思います。エリアによる地域特性があるものの住宅地域においての借地権価格は、所有権価格の5割若しくはそれに近づきつつあると考察する。ところが借地権が多く存在する地域に関しては、現在も底堅く価格が保たれている所も存在し、その地域では借地権の流通性も高いのも事実である。地主に相続が発生すると相続税納税等の原因から必然的に底地の売却が進み借地権者がそれを買い受けるケースが生じ、それにつれ借地権が減少へと向かう。将来的には、原因は色々考えられるが旧法の借地権が減少することは間違いの無いものと考えられ、数の論理から借地権が減少するにつれて希少性による価格上昇ではなく、不安定さが増し価格を押し下げる方向へと市場が判断するものと推測する。
借地権価格は、昭和39年に初めて路線価が公表されそれまで不明瞭であった相場が確立されたようである。現在の借地権相場の実態と路線価が示す借地権割合とでは、乖離が生じていることから相続評価の基礎となる路線価の借地権割合が見直されることも十分考えられる。それに伴い土地所有者に対する課税評価も大きくなることにより、自ずと借地権価格は下落することは間違いないと思われ、またそれは変動幅以上になると推測する。
＊上記で示した５割相当は、良好な関係の場合で協力が無い場合必ずそれを相当下回ると
考えなければなりません。
売主が非協力的であれば、ひとつは借地非訟事件として法廷の場を利用し譲渡するケースが考えられます。その場合購入者は、問題のある土地所有者と将来付き合うことを考えると一般ユーザーは購入を控えるのではないでしょうか。また、譲渡承諾料・増改築承諾料・更新料・地代が高いと将来、購入者に降りかかる問題です。これも躊躇する原因になると思われます。自己使用の住宅として検討する場合は特に躊躇するのではないでしょうか。
貴方が購入を検討するとした場合如何なさいますか？
価格の問題ではないという人もいるでしょう。少数派だと推察しますが、検討する側としても相当価格に魅力を付けなければが納得しないのではないでしょうか。
土地賃貸借契約は、長期に亘る契約ですから『因果応報』という言葉を切り離す事ができないものであり回りまわって繰り返すことを十分考慮し対応した方が良いかと思います。最近更新料に関して借地権者の方がよく法的根拠を振りかざし法定更新だからと対応する方がいますが、そのときは良くとも必ず他のことについて承諾を得る必要が生じそのときに困ることが起こる可能性が十分あります。また、割り切って法廷の場を借りるかどちらかだと思います。但し、売却時土地所有者の出方により今までの利益以上の損金が生じる可能性も十分考えられます。
ご注意を！始めにも申し上げましたが因果応報冷静なご対応をしてください。
≪借地に関する法の変遷≫
＊明治42年建物保護に関する法律
＊大正10年借地法
＊昭和16年借地法一部改正 正当事由
＊昭和41年借地法一部改正 借地非訟事件手続き創設
＊平成3年借地借家法制定
＊平成11年 定期借家制度の導入
※借地／底地は、一対のコーヒーカップのようなものだとお考えください。
カップが借地権、ソーサーが底地一対で価格形成されているがカップとソーサーを分けて単独で売出しても一対のその価格に満たないのではないでしょうか。共に減価するのではないでしょうか。互いの協力が商品価値を高めます。ソーサーだけでは価格がつかないかもしれませんね。
Ⅰ．土地所有者が財務省の場合
◇借地期間満了時、更新料は必要ございません。
◇建替え・増改築時、立て替え等の承諾料が必要になります。
・非堅固の場合 所有権価格の３％
・堅固の場合 所有権価格の５％
※建替え時から期間が延長になります。
◇建替え時の非堅固から堅固建物への条件変更に伴う承諾料が必要になり
ます。
・所有権価格の５％
◇借地権を譲渡する場合、譲渡承諾料が必要になります。
・借地権価格の１０％
Ⅱ．土地所有者の承諾に代わる許可の裁判〔借地非訟〕による場合
◇建替え・増改築時、立て替え等の承諾料が必要になります。
・所有権価格の１～７％ 〔財産上の給付〕
＊３～５％範囲に集中している。
〔因みに292件のうち252件が3～5％〕Ｈ14.12.10まで
注：土地賃貸借契約書に増改築承諾の記載のある場合。
全といってよいほど契約書には記載されています。
特約条項であり記載のない場合、支払う義務は基本
的にはありません。
但し、支払を怠ると将来様々なデメリットも覚悟す
る必要があるでしょう。
＊承諾料の増額要因
・全面改築 ・収益物件に変更 ・建物が老朽化している
・借地の存続期間が短い
・増改築により床面積が増大するなど建物の大幅な効用増
が望める
・その他、相手方に著しい不利益を与える事情がある
＊減額要因
・一部の増改築である ・借地全部を利用しない建物である
・前回の契約更新時に更新料の支払がある
※その他、付随処分について地代の改定〔増額〕、期間の延長
〔延長は無いものと考えた方が良いでしょう。〕が付加され
る。
◇建替え時の非堅固から堅固建物への条件変更に伴う承諾料が必要になりま
す。
・所有権価格の７～１８％〔財産上の給付〕
＊１０～１２％程度が多いようです。
〔因みに429件のうち254件が10％〕Ｈ14.12.20まで
＊承諾料の増額要因
・収益物件に変更 ・借地の存続期間が短い
・床面積が増大するなど建物の大幅な効用増が望める
・その他、相手方に著しい不利益を与える事情がある
＊減額要因
・条件変更により利用効率の増大がそれほど見込めない
※その他、付随処分について地代の改定〔増額〕、期間の延長が
付加される。
◇借地権を譲渡する場合、譲渡承諾料が必要になります。
・借地権価格の１０～１８％〔財産上の給付〕
＊１０％程度が多いようです。
〔因みに324件のうち240件が10％〕
※その他、付随処分について地代の改定〔増額〕、期間の延長
〔延長は無いものと考えた方が良いでしょう。〕が付加され
る。
◇借地権譲渡に関連して土地所有者自ら譲り受ける権利があります。
※譲渡における地主の承諾に代わる許可の借地非訟事件の申立が
行われたとき、裁判所が定める期間内に土地所有者が自ら譲り
受ける旨の申立ができます。〔介入権〕
・鑑定委員会が借地権価格を示しそこから譲渡承諾料を控除した
価格で取引が行われているようです。
◇借地期間満了時、に伴う更新料。
・借地権価格の３～７％
＊法廷の場で争われたときの事例で上記の範囲が多いようです。
注：土地賃貸借契約書に更新料の記載のある場合。
特約条項であり記載のない場合、支払う義務は基本的にはありませ
ん。法廷では、慣習についても否定的見解を取っているようです。
但し、支払を怠ると将来様々なデメリットも覚悟する必要があるで
しょう。
※期間満了時における更新料については借地非訟事件には該当しま
せん。
◇競売・公売による借地権の場合のみ購入者は、購入後２ヶ月以内に事後で
地主の承諾に代わる許可等の裁判を申立することができます。
※上記Ⅰ．Ⅱ．についての所有権価格及び借地権価格について不動産鑑定士を含めた
鑑定委員会が求めるため公平さが保たれていると思います。
※鑑定委員会の人選によっても承諾料の額に影響を与えると思われます。
※確かに承諾料は、低額になるケースが多いと思われますがトラブルなく市場で流通
する借地権価格でないこともご認識ください。
Ⅲ．土地所有者が個人の場合
◇借地期間満了時、基本的に更新料が必要になります。
・借地権価格の５～１０％
＊10％位が多いかと思います。
※更新時に同時に建替えた場合建替え承諾料を別途取らない
土地所有者もいます。
◇建替え・増改築時、建替え等の承諾料が必要になります。
・借地権価格の５～１０％
＊10％位が多いかと思います。
※更新料に等しいケースもある。
◇建替え時の非堅固から堅固建物への条件変更に伴う承諾料が必要になりま
す。
・所有権価格の１０％
※このケースは少ないため取り決めしている土地所有者は少
ないかもしれません。
◇借地権を譲渡する場合、譲渡承諾料が必要になります。
・借地権価格の１０～所有権価格１０％
※譲渡時に同時に建替えた場合建替え承諾料を別途取らない
土地所有者もいます。
◇建物に抵当権を設定する場合、承諾料、事務手数料を必要とする場合が
あります。
・抵当権設定額の１％という例もあります。
・事務手数料の名目で１０万円という例もございます。
注：土地所有者が弁護士にアドバイスを求めた場合、大半銀行指
定の抵当権設定に関する書類等に署名押印することを立場上
勧めはいたしません。
注：土地所有者により様々です。上記記載の額より高額な土
地所有者も存在します。坪あたりの定額になっている土
地所有者もいると思われます。上記Ⅲ．記載の借地権価
格〔実際の借地権売却価格と異なるケースが殆どです〕
・所有権価格は土地所有者が独自で決める価格ですので
実際の相場からかけ離れているケースがあります。
☆承諾料等を取り決める上でほとんど方は矛盾を感じるでしょう。
借地権というものは、そういうものなのです。他人に相談したと
しても参考に過ぎないでしょう。それより矛盾を増幅させるだけ
かもしれません。地主により異なるからです。
＊底地は借地権と異なり借地権者に断りなく譲渡することができます。
＊銀行から借地権を担保に融資を受ける場合、大半の銀行は、地主の印鑑証明書付
きの所定の承諾書が必要になります。
〔書類の徴求が困難な場合、まず融資を受けることができません。現金のお客様に限られ、借地権価格の
減価要因にもなります。〕
＊銀行から融資を受ける場合、担保評価が相当低くなるか、銀行によっては融資
そのものが受けられない場合もございます。
＊土地所有者が負担する固定資産税等は、地代と比較すると支払が約3～４分の１
程度になります。
＊ご自分の不動産でありながら当然の事ですが地主に地代を支払わなければなら
ない煩わしさがございます。
＊上記で示した承諾料等、地主の要望が不服であればその都度、折衝が必要にな
ります。
※借地権者の方は、ご自分一人だけの様に考えがちですが地主は、数多くの借地権者の方
を対象に折 衝をしています色々なことが考えられるでしょう。ひとつひとつの事柄が
集約され苦い経験が少な からず良心的な借地権者の方へも影響し、結果良い方向には
向かわないのが通常です。
☆不動産というものは、借地権のように地主の承諾無しでは運用できないものではなく、
所有者自らの意志で自由に運用できるものであるべきだと考えます。
☆貸す･借りるというものは、信頼関係の中で成り立つものであり借地のように長期に亘
り、且つ高額な承諾料が絡み合うことにより、とかく色々と起こりうる可能性があると
想像します。
☆借地権は、他人様と共有のようなものでありトラブルの種でもあると考えます。不動産
に詳しくない人（配偶者等）にとって尚更重荷になるのではないかと思います。
☆土地所有者の相続〔争族〕にともないトラブルが生じた場合、借地権者にとって悪影響
は避けられません。
土地所有者の多くは土地に対する思い入れが強い〔最近、少し変化が生じていますが〕ものですが、借地権者の皆様は所有権にすることを念頭におき機会があれば、地主と話し合い所有権にする方向で考えては如何でしょうか。利益が相反する土地所有者と借地権者が直接交渉を重ねうまく目的が成就できれば良いのですが、仮に芳しくない結果に終わった場合少なからずわだかまりが残ってしまうものと思います。よって経験豊富な仲介人を立て緩衝材を入れ交渉した方がリスク回避につながる方法だと思います。尚、更新時期を迎えつつある方、建替え・買い換えを考えている方は、好機だと思いますので是非一度ご相談くださる事をお勧め申し上げます。
『備え有れば、憂い無し』・『案するより生むが安し』という諺もございます。
売却しなければならない等の状況下ではゆとりのある交渉ができません。地主側の多くには特定の不動産会社が存在していると思います。アドバイザー･交渉役として現在の双方の関係を維持しつつ、より良い方向へ導くことのできる信頼のおける人をお選びください。目的の達成・状況を改善できないで終わり関係を悪化させることはすこぶる容易いことです。託す人によりこのような結果につながる可能性も十分あります。少しでも現在の状況より改善する手立てを余裕のあるうちに取った方がよいかと思います。
※土地所有者が財務省〔旧大蔵省〕の場合、購入の意志があれば譲っていただけます。資金的に余裕 がない場合でも、敷地の大小、形状にもよりますが所有権にすることができると思います。また、 路線価の借地権割合の高い所は特に購入を考えた方が良いと思います。ご一緒に考えましょう。
